Популярные схемы продажи квартир, обремененных ипотечным кредитом

Продать квартиру, купленную по ипотеке, сегодня достаточно просто. В таких случаях эксперты советуют несколько популярных схем. В зависимости от финансового состояния продавца и покупателя подбирается схема, которая в результате устроит обе стороны.

Схема 1: погашение кредита посредством банковской ячейки

При наличии большой суммы задолженности по кредиту продавцу для продажи жилья необходимо получить согласие банка на проведение сделки в отношении недвижимости, находящейся в залоге. Схема заключается в том, что перед подписанием договора купли-продажи покупатель для расчета с продавцом должен использовать банковские ячейки. В одну из них он закладывает сумму, эквивалентную непогашенному долгу продавца перед банком, во вторую – остаток по сделке. Затем подписывается договор купли-продажи и передается в Росреестр на регистрацию.

После того, как квартира в Рязани перейдет в собственность покупателя, банк изымает деньги из своей ячейки и снимает с жилья залог (покупатель получает соответствующее письмо). Продавец из 2-й ячейки забирает разницу, оставшуюся от продажи. Главным условием использования этой схемы выступает возможность досрочно погасить ипотечную задолженность, что должно быть оговорено в договоре.

Схема 2: погашение кредита путем внесения аванса на банковский расчетный счет

Если остаток по кредиту незначительный, то стороны могут оговорить условия предварительного договора купли-продажи. Главным условием сделки выступает внесение покупателем на расчетный счет банка аванса, величина которого сопоставима с остатком задолженности.

Банк после получения денег снимает с жилья обременение, подтверждая это соответствующим письмом. Далее Росреестр снимает с квартиры залог. В результате новостройка в Рязани становится юридически «чистой» и сделка оформляется стандартно.

Схема 3: смена должников по кредиту

Данная схема используется крайне редко, поскольку все обязательства продавца после продажи квартиры в полном объеме переходят к покупателю. Такое оформление недвижимости имеет свои риски, ведь вместе с кредитом покупатель может приобрести пени и штрафы бывшего заемщика.

Какую схему лучше использовать?

Преимущественно используется вторая схема, которая предполагает досрочное погашение кредита перед реализацией недвижимости. Она несет минимальные риски для покупателя, который в такой ситуации имеет все шансы купить квартиру по наиболее выгодной цене.